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地产篇:越南房地产泡沫还是黄金

所属分类:越南专线新闻 发布日期:2017-10-13
 

随着经济的不断发展,以及外资的不断流入,越南房地产业逐渐开始升温。这一轮升温随着越南《住房法》的修改掀起了新一波热潮。2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制。越南房地产再次成为了投资者的“宠儿”。胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语,暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高,未来是否能够维持强劲的走势呢?胡志明市的楼价又是否会复制中国浦东的神话呢?本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发,分析越南地产未来的投资价值。总体上看,我们认为越南楼价整体较高,未来虽然仍有一定增值空间,但是由于市场已对楼市做出过度反应,中短期内楼市升值空间有限,但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来,二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

 越南房地产发展阶段

越南1945年独立后,又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因,南北经济的发展还是有比较大的差距,整体上南方经济发展水平超过北方,这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表,所以我们本篇关于越南楼市的讨论,主要以这两个城市为主。越南房地产市场,以2005年为起点,主要可以分为三大阶段:

1 腾飞期(2005-2009年)

2005年开始,越南的楼价开始起步,信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止,胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米,中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米,甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2 调整期 2010-2013年)

随着房价的不断走高,政府也意识到了地产泡沫的潜在风险,开始调低信贷规模,控制楼价成交。2009年1月1日起,对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。楼价的成交量受到了打压,成为楼市引爆的转折点,而真正的楼市泡沫破裂发生在2011年前后,首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市,河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例,楼价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还,导致了大批坏账的产生。关于这一点,我们在金融篇中有过详细论述,此处不加赘述。

3 快速发展期 2014年到现在)

2014年以后,随着VAMC的成立,政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革,市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应,整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年,为了拯救低迷的房地产市场,越南政府对《住房法》进行了修改,放宽了外国人在越南的购房条件,越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来,楼市再度出现新一轮繁荣,一直延续到现在。